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土地に対する課税について

更新日:2020年9月17日このページを印刷する

土地に対する課税

評価の仕組

固定資産評価基準によって、売買実例価額を基に算定した正常売買価格を基礎として、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

地目には、宅地、田及び畑(農地)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野並びに雑種地があります。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。

地目別の評価方法

ア.宅地(市街地宅地評価法の場合)の評価方法

次の流れで評価を行います。

  1. 商業地や住宅地など利用状況に応じて区分し、それを街路の状況や公共施設等からの距離などを考慮して更に区分
  2. 主要な街路の選定
  3. 標準宅地(奥行、間口、形状等が標準的なもの)の選定
  4. 主要な街路の路線価の付設(地価公示価格、県地価調査価格及び鑑定評価価格の活用)
    ※宅地の評価は、地価公示価格等の7割を目途に均衡化及び適正化を図っています。
  5. その他の路線価の付設
  6. 各筆の評価

(注記)標準宅地とは、町内の状況の類似する地域ごとに、その主要な街路に接した標準的な宅地をいいます。

(注記)路線価とは、市街地などにおいて街路に付けられた価格のことであり、その街路に接する標準的な宅地1平方メートル当たりの価格をいいます。
主要な街路の路線価は、標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格等を基にして求められ、その他の街路の路線価は、この主要な街路の路線価を基にして幅員や公共施設からの距離等に応じて求められます。
宅地の価格(評価額)は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況(奥行、間口、形状など)に応じて求められます。

イ.宅地(その他の宅地評価法の場合)の評価方法

状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その適正な時価(地価公示価格等の7割を目途)に比準して、各筆を評価します。

 ウ.農地及び山林の評価方法

状況の類似する地区ごとに標準的な田、畑及び山林を選定し、その適正な時価(その算定の基礎となる売買実例価格に宅地見込地としての要素があればそれに相当する価格を控除した価格)に比準して各筆を評価します。ただし、宅地等への転用許可を受けた農地等については、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

エ.牧場、原野、雑種地等の評価方法 

 売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく方法等により評価します。

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地は、その税負担を軽減することを目的として、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

 小規模住宅用地

 200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は住宅1戸当たり200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といい、当該用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

一般住宅用地

 小規模住宅用地(200平方メートル)を超える部分の住宅用地を一般住宅用地といいます。一般住宅用地の標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

住宅用地の範囲

 住宅用地には、次の二つがあります。

  1. 専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地の全部(ただし、家屋の床面積の10倍まで)
  2. 兼用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地の面積(ただし、家屋の床面積の10倍まで)に次の表の割合を乗じて得た面積に相当する面積
  家屋 居住部分の割合 住宅用地の率
専用住宅 全部 1.00
ハ以外の兼用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.50
2分の1以上 1.00
地上5階以上の耐火建築物である兼用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.50
2分の1以上4分の3未満 0.75
4分の3以上 1.00

 住宅用地特例除外

 平成28年度から、賦課期日において空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく除外等の勧告を受けた「特定空家等」の敷地の用に供する土地については、住宅用地特例の対象から除外することとされています。

宅地の税負担の調整措置

 課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準(今年度の評価額に対する前年度課税標準額の割合)を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げ、又は据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきを調整する仕組になっています。

 住宅用地等の負担調整措置

 住宅用地の負担水準は、次の計算式で求められます。

負担水準(%)=前年度課税標準額÷(今年度評価額×住宅用地等特例率)×100

負担水準 負担調整措置(今年度課税標準額)
100%以上 今年度評価額×住宅用地等特例率×100%まで引き上げ
100%未満

前年度課税標準額+今年度評価額×住宅用地等特例率×5%

※上記の式の結果が今年度評価額×住宅用地等特例率の100%を上回る場合は今年度評価額×住宅用地等特例×100%、20%を下回る場合は今年度評価額×住宅用地等特例率×20%となります。

 商業地等(非住宅用地)の負担調整措置

 商業地等(非住宅用地)の負担水準は、次の計算式で求められます。

負担水準(%)=前年度課税標準額÷今年度評価額×100

負担水準 負担調整措置(今年度課税標準額)
70%超 今年度評価額×70%まで引き下げ
60%以上70%以下 前年度課税標準額に据え置き
60%未満

前年度課税標準額+今年度評価額×5%

※上記の式の結果が今年度評価額の上回る場合は「今年度評価額×60%」、20%を下回る場合は「今年度評価額×20%」

 農地に対する課税

転用許可を受けた農地などを除いた一般農地については、負担水準の区分に応じた税負担の調整措置があります。

今年度課税標準額=前年度課税標準額×負担調整率

負担水準(%)=前年度課税標準額÷今年度課税標準額×100

負担水準 負担調整率
90%以下 1.025
80%以上90%未満 1.050
70%以上80%未満 1.075
70%未満 1.100

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